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日本人のマンション・戸建て購入観について見えてきたこと

戸建てやマンションどこまで売れる?

戸建てやマンションどこまで売れる?

ちょっと真面目な経済の話を。7月の首都圏マンション発売戸数が35.3%減となり、7月としては1976年以来の低水準を記録しました。

 

「マンションが売れない」というのは今に始まったことではありません。

 

まずマンションと一括りに言っても新築と中古があり、都会と地方があり、駅近かどうかでも全然違ってきます。

 

一言で「マンションが全然売れません」と言っても、実態を把握してないとこれらの情報から何も得ることが出来ません。

 

私がアベノミクス以降で気になっていたのは、価格上昇過程で「人々はいくらまで買うのだろうか?」ということ。

 

マンション価格は「人件費」「資材価格」「土地価格」の上昇と、長期化している超低金利によって上昇して来ました。

 

2019年8月は「マンションが全然売れないため価格が下がり始めた」という段階でしょう。

 

実際には8月以前も全然売れてなかったのですが、デベロッパーは売れないと予想すると、まず供給を絞って来ます。

 

※全然売れない=暴落するという構図ではありません。

 

1回に売らずに「第3期」みたいに分割してくるわけです。供給を絞ることで売れ行きが良いように見えるようお化粧するわけです。

 

また、大手マンションデベロッパーは会社の体力があるため、ちょっと売れ残ったくらいでは簡単に大幅値引きはしません。

 

先に購入したお客さんや資産価値への配慮も少しはありますが、売れ残っても数年は耐えられるから割引しないのが実態です。

 

 住宅を買うとき、ローンは年収の何倍までOKみたいな表現をよく見かけます。

 

この「年収の何倍」という数字が超低金利と銀行の運用難によって、膨らみに膨らみました。

 

私の疑問は「人々はこの年収の何倍」が上昇していく中、どこまで買うのか?今回その答えが見えましたので報告を。

 

人々はローンの審査に通る限り、どんなに高くても住宅を買うのです。ローンの審査に通る限りです。

 

投資家ではない人々(実需層)は、価格で購入のタイミングを決定しているのではなく、そろそろマイホームが欲しいから購入を決めているのです。

 

もちろん現金買いでは無いですから、住宅ローンの審査に通るなら相場よりも欲しいタイミングを優先させるのです。

 

このような傾向から推測できるのは、価格よりも魅力的な家を優先するのではないか?ということ。

 

つまり、少々高いが魅力的なAという家と、割安なBという家があった場合、買い手はAを選ぶと推測できます。

 

「一生に一度の買い物だから」なんて理由をつけます。

 

供給サイドは安価な家よりも、オリジナリティーに溢れた若干コストの高い1点物を作る方が消費者の性向にマッチすると考えられます。

 

ビジネスは常にお客さんの頭の中を完璧に知り尽くしていないと上手くいきません。

 

結論:実需層は相場よりも欲しいタイミングで購入を決定している。住宅ローンの審査に通る限り、高くても欲しいタイミングで購入を決定している。年収の何倍だからとか、今は高いんじゃないかとかは優先順位が低いと考えられる。

 

これが日本人実需層の購入観である。