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日本の空き家問題と将来の賃料予測

野村総合研究所の予測によると、日本の空き家率は2033年に30%を突破する見通し。

 

14年後には「3軒に1軒が空き家」という時代が到来します。

 

賃貸か?購入か?という議論は「人による」というのが結論です。それぞれにメリット・デメリットがありますから。

 

専門家の見通しは「2択ではなくなる」というものです。

 

つまり賃貸と購入以外にリースやリバースモーゲージなど、選択肢が増えていくと予想されているのです。

 

この予測は実現する可能性が高いと考えています。

 

いま人々が抱いている「不安」に着目しました。マンション購入者なら「維持費の負担」と「管理組合の機能不全」を心配しています。

 

加えて空き家が増加してくると、大規模修繕や売却への不安が高まります。

 

こういった「人々の不安」を軸に考えると、リースやリバースモーゲージが台頭してくる可能性は高いと考えられます。

 

空き家の増加は、ゆっくりと大家さんを苦しめます。総テナント数が減少するか、総住宅戸数が増加すれば、工夫か賃下げの2択を迫られます。

 

大家さんは「工夫する」か「賃下げ」によってテナントを確保しようとしますから、全国的に見れば、賃料に下げ圧力がかかります。

 

ただし、便利で比較的新しい物件は高いままでしょう。不便で古い物件は「維持費と同程度まで下落していく」というのが長期見通しです。

 

力関係は「テナント>大家」へ変わる事が予想されます。実家を相続して住むか、テナントのポジションが有利でしょう。

 

いつの時代でも「買ったタイミングが良かった」という投資家はいます。タイミングが良かった一部の投資家は儲ける事ができます。

 

しかしながら、これだけ不利な条件が揃ってから不動産投資に参加する必要はありません。

 

相続するケースを除けば、ゆっくりと賃貸(テナント側)が有利になっていくでしょう。

 

地方で賃料の安いエリアを探してみて下さい。その安いエリアが、ゆっくりと拡大していくイメージです。

 

 Point.

内閣府が発表している首都直下地震や南海トラフ地震の規模によっては、不動産市場を取り巻く環境が一変する可能性があります。大規模災害を除けば、空き家数や人口の予測は実現しやすい統計と言われています。